代 理 词

尊敬的审判长、人民陪审员：

受辽宁正良律师事务所的指派及原告甲的委托，依法担任贵院受理的原告甲诉乙房屋租赁合同纠纷一案中原告的代理人。现依据事实与法律，结合庭审情况，针对本案合议庭总结的焦点问题，发表以下代理意见：

一、案涉租赁合同因标的物已超过临时建筑的使用期限而应依法认定为无效

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效。”结合本案的客观事实，租赁标的物系临时建筑双方均无异议，根据该司法解释的规定，如欲认定案涉租赁合同有效，必须有证据证明租赁标的物是按批准内容进行建设且正在批准的使用期限内。关于此节事实的举证责任，依据证据规则的规定，乙负有此节事实的举证义务，但综合乙提供的证据来看，其提供的证据均无法证明该主张。

首先是关于该租赁标的物是否按照批准内容进行建设的问题。依据乙提供的证据“临时建设工程规划许可证”的记载，批准建设的内容是砖混，高度是一层，面积是1400平方米。而乙出租给原告使用的标的物总面积约为1100平方米，再加上乙出租给案外人丙的面积约600平方米，二者之和明显超过临时建设工程规划许可证批准的建筑面积，对此，乙主张应当以图纸中载明的面积为准。原告认为，首先是乙的此点主张缺乏法律依据，另外，依据城乡规划法等相关法律规定以及乙提供的临时建设工程规划许可证中均表明，凡不按临时建设工程规划许可证规定进行建设的临时工程，均属违法建设工程，根本没有应以图纸为准的记载。故案涉租赁合同依据城镇租赁房屋司法解释的规定，属于出租人未按批准内容进行建设的临时建筑而与承租人签订的租赁合同，应依法认定为无效。

其次是关于该租赁标的物是否已超过使用期限的问题。庭审中，乙答辩称，某市场是政府项目，当时审批手续是齐全的，没有使用期限的限制性，没有临时建筑执照。对于乙的此点抗辩意见，代理人认为是根本不能成立的，并且明显与乙提供的临时建设工程规划许可证的记载及法律的相关规定相悖。依据临时建设工程规划许可证的记载“根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定和《大连市城市规划管理条例》第二十八条规定，经审定，本临时建设工程符合城市规划要求，准予建设。”发证时间是1997年1月28日，当时施行的是1990年7月25日发布实施的大连市城市规划管理条例，该条例第二十八条的规定为“第二十八条在城市规划区内进行临时建设必须经城市规划行政主管部门批准，取得《临时建设工程规划许可证》后方可进行建设。临时建筑物、构筑物、管线和其他设施必须在批准的使用期限内拆除。在使用期限内城市建设需要时应无条件拆除。”从这个规定来看，大连市城乡规划土地局在向乙颁发临时建设工程规划许可证的时候，已经明确该标的物必须在批准的使用期限内拆除，也就是说该标的物是有使用期限内，根本不存在乙所说的因市场是政府工程而没有使用期限的情形。另外，依据辽宁省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法第37条的规定“临时建设规划许可证批准的临时建设，使用期限不得超过二年；期满需要延期的，应当在使用期限届满三十日前提出申请。市、县城乡规划主管部门应当在受理申请之日起二十日内依法作出是否准予延期的决定。逾期未作出决定的，视为准予延期。延长期限不得超过二年，只能延长一次。临时建筑不得改变为永久性建筑。临时建设规划许可期满，建设单位或者个人必须自行拆除临时建筑物、构筑物和其他设施；因国家建设需要，提前拆除的，应当依法给予补偿。”从该规定也可以明确，只要是临时建筑，就是有使用期限的，而且使用期限包括延长使用期限最长是四年，而案涉标的物在1997年就已建设使用，迄今为止已长达15年，明显超过了法律规定的临时建筑使用期限，乙也未提供该临时建筑延长使用期限的任何证据，应认定为案涉租赁标的物已超过法律规定的使用期限，依据最高院城镇房屋租赁的司法解释，案涉租赁合同应依法认定为无效。

另外，大连市规划局在2005年3月31日发布了“大连市政府办理临时建设工程规划许可证换证手续公告”（公告具体内容附后）。从该公告内容可以得知，2005年之前大连四区的临时建筑应当持有大连市规划和国土资源局核发的《临时建筑执照》的，即使在2005年之前没有临时建筑执照，也应当在2005年4月30日前办理临时建设工程规划许可证的换证手续，如不按期办理的，属于违法建设。而在庭审中，乙承认案涉标的物在2005年之前根本没有临时建筑执照，并且也没有在上述规定期限内办理换证手续。所以依据该公告的规定，案涉租赁标的物也应属于违法建设。而且依据《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款的规定，属于违法建筑的房屋是不允许出租的，而案涉租赁标的物根本没有合法使用期限的证明，按该管理办法的规定案涉租赁合同应认定为无效。

从本案的客观事实来看，不管案涉租赁标的物是否是违法建设，也不管人民法院是否可以直接认定临时建设是否是违法建设，但至少从庭审查明的事实可以得知，案涉的租赁标的物不但没有按照临时建设工程规划许可证的批准内容进行建设，严重超过批准面积600平方米，而且该标的物已远远超过了法律所规定的临时建筑使用期限，所以案涉租赁合同应依法认定为无效。况且合同是否无效，从庭审双方当事人举证质证情况结合最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释的规定完全可以认定，也属于人民法院依法可以认定的范围，无须向相关行政部门调查核实。

二、乙应对案涉租赁合同的无效负有全部过错，原告没有过错，乙已收取的房屋租金应当予以返还

在双方签订租赁合同的时候，乙确实将租赁标的物系临时建筑的事实告知了原告，原告对此没有异议。但乙并没有将案涉租赁物已超过临时建设的使用期限的事实告知原告，而是一再向原告保证，标的物根本没有超过使用期限，所有的手续都是好用的，并且在庭审的整个过程，乙也始终是这样主张的，但客观事实明显是与乙主张的事实相反。所以对于案涉租赁合同的无效，全部的过错在于本案的乙，原告没有任何过错。依据无效合同的处理原则，合同被确认无效后，依据合同所取得的财物应当予以返还，故乙收取的房屋租金35万元应当予以返还。

补：该案一审已做出判决，支持了原告的诉讼请求。